全球创新如何重新绘制城市经济版图

执行摘要

创新仍然是全球经济增长的主要引擎，但其地理足迹正在扩大。根据仲量联行的创新地理 2026报告，旧金山湾区以及八个锚定城市——北京、波士顿、伦敦、纽约、巴黎、首尔、新加坡和东京——合计产出仍达12.8万亿美元。然而，包括奥斯汀、柏林、斯德哥尔摩和特拉维夫在内的18个“增强型”城市，如今对全球创新生态系统不可或缺。与此同时，在这些成熟枢纽中，优质办公空间日益稀缺，全球仅有11%的写字楼存量建于2020年之后，伦敦和巴黎的中央商务区空置率低于1.2%。本文探讨了这些趋势的国际影响，涉及投资流动、城市规划以及长期竞争力。

引言创新已从21世纪初以技术为中心的现象，演变为重塑金融、医疗、制造、教育等各个行业的一股普遍力量。人才、企业和研究机构的地理位置如今不仅影响经济增长，还影响人口结构和建成环境。仲量联行（JLL）的最新报告创新地理2026，以实证为基础描绘了这一不断变化的格局。核心要点：创新正在地理上分散，但在决定哪些城市能够吸引资本和人才方面，地点因素比以往任何时候都更加重要。疫情加速了人们向负担得起、注重生活品质的城市迁移这一既有趋势，模糊了成熟创新中心与新兴创新中心之间的界线。JLL的框架识别出一个多层结构。顶层仍是湾区和八个锚定城市，过去三年它们合计吸引了近7700亿美元的风险投资和780亿美元的外国直接投资。在它们之下，强化者市场——从洛杉矶、上海等超大城市到奥斯汀、西雅图等专业化科技中心——目前处于“关键”地位，净流入人口数量是顶层市场的3.8倍。就连较新的“欢迎者”城市（如波尔多、布里斯班、坦帕）和“先锋”地区（如艾哈迈达巴德、波尔图、圣保罗）也在崛起，提供了更低的成本和不断增长的创新利基领域。创新驱动的增长不再局限于少数全球城市。这种分散在产出和人才指标上显而易见。先进制造业中心（慕尼黑、深圳）、能源中心（休斯顿）和专业软件集群（班加罗尔）如今已成为全球价值链不可或缺的一部分。这种扩散也关乎连通性：城市通过跨境投资、企业研发网络和远程办公模式日益紧密地联系在一起。仲量联行的数据表明，最具竞争力的集群是那些兼具制度锚点、基础设施和生活质量的集群——而不仅仅是成本最低的集群。报告强调，创新与场所密不可分。成功的城市更新项目——如亚特兰大的科技广场、新加坡的裕廊湖区和柏林的西门子城广场——正在打造融合研究空间、住房和配套设施的综合环境。在亚洲，香港和新加坡等人口密集的城市正在建设以先进制造和研发为目标的新城市扩展区。这些项目彰显了从粗放扩张转向经精心规划、配套设施完善的区域的趋势，以吸引流动性强的人才。在当前房地产市场中，微观区位与城市层面的战略同等重要。

优质办公空间的瓶颈一个关键的制约因素是现代化、投资级办公空间的严重供应不足。自2020年以来，全球办公供应中仅有11%为新建，而在湾区和锚定城市，这一比例降至约9%。由于巴黎新建中央商务区（CBD）空置率为0.9%，伦敦为1.2%，租户正面临对日益减少的高品质空间资源的激烈竞争。这推动锚定城市的优质租金超过每平方米1280美元，而增强型城市平均为837美元。相比之下，先锋城市的租金低至每平方米324美元，这对成本敏感型企业具有吸引力，但也反映出质量上的差距。供需错配正在使租户活动向顶级建筑集中，进一步加剧市场两极分化。州和地方政府的作用至关重要。JLL强调了首尔龙仁半导体综合体（84亿美元投资）和香港新田等城市发展项目，认为这些是将基础设施与创新战略对接的刻意努力。同样，欧洲城市也在投资棕地再生，柏林西门子城广场即为例证。对政策制定者而言，该报告意味着住房可负担性、交通连通性和土地利用灵活性如今本身就是创新工具。

国际影响创新的分散化对全球经济具有深远影响。对于国际投资者而言，这意味着差异化：锚定城市风险较低，强化型城市提供更高的增长潜力，而新兴集群则带来新的切入点。对于跨国公司来说，成熟中心优质办公空间的稀缺可能加速租赁决策或推动地理多元化，从而可能重新分配经济活动。从更广泛的层面看，人才竞争正在加剧，未能适应变化的城市可能会将高价值产业输给区位更佳的竞争对手。报告还强调了次级城市日益重要的地位，这些城市正在吸纳人口流入，并成为创新驱动型城市化的实验室。## 战略视角

商业领袖和投资者不应将房地产仅视为一种运营投入，而应将其视为与创新生态系统相协同的战略资产。该报告的框架建议，选址应评估建成环境促进合作的能力，包括能否便捷地接触大学、风险资本和同行企业。对政策制定者而言，优先事项必须是简化规划审批程序，并投资基础设施以开启新的创新区域。公私合作伙伴关系对于弥补大规模城市更新的资金缺口至关重要。此外，人工智能和数字基础设施的作用日益增强，意味着连通性和能源韧性正成为核心选址标准。

未来展望展望2030年及更远的未来，创新地理将继续演变。报告指出，在低成本、高质量城市环境的推动下，创新有可能进一步扩散。然而，这场竞争不会仅仅依靠价格取胜。成功的城市将是那些将新兴技术——尤其是人工智能——与机构资本和实体空间相结合的城市。报告指出，人工智能研究、深度资本池和相关机构的共同布局至关重要，并表明专门建设的区域将日益把实验室、数据中心和协作工作空间结合起来。成熟市场中高端办公空间的供应不足可能会逐步缓解，但截至2026年，这仍是一个制约因素。作为应对，适应性再利用、提高密度以及郊区创新节点可能会扩大。创新不再仅仅存在于硅谷、伦敦或新加坡。新兴的全球创新版图更加分散，增强型城市和新兴城市正发挥着越来越重要的作用。然而，地点的重要性从未如此凸显。能否提供极具吸引力的实体环境——让工作、生活与研究融为一体——将决定哪些城市能在创新经济中繁荣发展。对于全球企业、投资者和政策制定者而言，仲量联行2026年报告传递的信息十分明确：投资于地点的人将获得创新红利的一部分。## 关键要点

• 创新正在分散到多层级城市体系中，强化市场如今对全球创新生态系统至关重要。
• 场所营造是吸引人才和投资的核心因素，正从传统办公园区转向综合城市区域。
• 领先市场的优质办公空间供应严重受限，推动租金上涨和租户竞争。
• 公共政策和基础设施投资对于创建新的创新区域和缓解供应压力至关重要。
• 企业应采用微观选址策略，优先考虑连通性、便利设施和机构邻近性。

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来源

• JLL 创新地理学 2026: https://www.jll.com/en-us/insights/innovation-geographies