创新驱动场所，场所驱动创新：全球增长集群如何分散

一张创新城市的多层级地图正在重绘人才、资本与建成环境之间的关系，并对投资者、政策制定者和企业选址战略产生影响。

执行摘要创新不再等同于少数几个科技之都。JLL在其《创新地理 2026》洞察报告中发布的研究描述了不断扩大的创新地理版图，其组织为多层级结构，包括具有全球重要性的城市、起强化作用的次级枢纽、新兴人才磁极和专业化生产中心。旧金山湾区仍保有最深厚的资本与人才集聚，并由八个锚点市场加以补充——北京、波士顿、伦敦、纽约、巴黎、首尔、新加坡和东京——每个市场都有独特的国际专长。这九个地点在2025年合计创造了12.8万亿美元的产出，并在此前三年吸引了近7700亿美元的风险投资资金和780亿美元的外国直接投资。然而，增长正越来越多地出现在其他地区。由18个城市区域组成、拥有近9100万居民的“强化型城市”（Reinforcer cities），其人口流入量是湾区和锚点城市的3.8倍。“欢迎型市场”（Welcomer markets）在三年内的净迁移率达到5.2%。与此同时，机构级优质办公空间的供应未能同步跟上：自2020年以来，全球仅有11%的办公空间建成，而在湾区和锚点城市，这一比例降至约9%。新建中央商务区空置率在巴黎为0.9%，在伦敦为1.2%。这种错配正在重塑成熟市场和新兴市场的租金结构、投资策略以及城市政策优先事项。

Introduction在过去二十年的大部分时间里，创新的地理分布相对清晰可辨。数量有限的一些大都市区吸纳了大部分风险投资、高技能移民和企业扩张，这些城市的房地产市场也随之作出反应。这一模式正被一种更分散、更复杂的东西所取代。

仲量联行的《2026创新地理》将这一变化概括为一种双向关系：创新塑造场所，而场所也日益塑造创新能够扎根的地点。这一区分对于制定产业和城市政策的政府、对于决定在何处设立研究、工程和商业运营的企业，以及对于评估长期空间需求将集中在何处的机构投资者而言，都至关重要。在21世纪初以及2010年代的大部分时间里，创新常常被大体等同于科技产业。这种框定已变得不完整。如今，创新涵盖推动金融、保险、医疗保健、媒体、娱乐、制造业和教育等领域持续重塑的人才、公司和机构。

疫情期间加速了一波向更负担得起、以生活方式为导向的城市迁移的浪潮，这一趋势已有所降温，但并未逆转。其结果是，成熟创新市场与新兴创新市场之间的界限变得模糊。创新如今不再推动企业在少数受青睐区域进行广泛布局扩张，而是嵌入到一个更缓慢、更细致的城市更新过程中，因为工作和生活模式仍在持续演变。

主要分析

多层级体系取代单一等级体系湾区仍然是资本与人才深度的参照点，但如今它处于一个更广阔的结构之中。八个锚点市场——北京、波士顿、伦敦、纽约、巴黎、首尔、新加坡和东京——在全球范围内以相当的规模运作，各自拥有国际公认的专业优势。在它们之下，强化型市场已从次要地位升至全球生态系统中更为核心的位置。该群体由18座城市组成，拥有近9100万居民，涵盖洛杉矶和上海等超大城市，奥斯汀、柏林、西雅图和特拉维夫等技术中心，慕尼黑和圣迭戈等先进制造业枢纽，阿姆斯特丹、哥本哈根、赫尔辛基、斯德哥尔摩和苏黎世等生活方式目的地，剑桥和罗利等大学城，以及悉尼、多伦多和华盛顿特区等商业中心。它们的共同特征是人口增长动能：净迁移一直达到湾区及锚点城市所记录水平的3.8倍。欢迎者型城市是增长最快的人才聚集地，三年净迁移率为5.2%。这些市场通常吸引寻求更低住房成本、独特文化风貌或优惠税收待遇的居民，包括阿德莱德、布里斯班、波尔多、卡尔加里、布里斯托尔、纳什维尔、瓦伦西亚、奥兰多和坦帕。它们的创新资历尚不深厚，不过特定集群——例如布里斯托尔在数据分析领域——正日益崭露头角。

另一个类别涵盖生产密集型地区。工程师市场以持续投资于以下领域为特征：先进硬件，如台北、凤凰城和深圳；软件，如班加罗尔；工业工程，如斯图加特、底特律和杭州；以及能源，如休斯顿。汽车市场以较小规模呈现类似模式，包括英国伯明翰的自动驾驶汽车活动，以及海得拉巴、德里和金奈的全球能力中心。连接型城市——其中包括芝加哥、达拉斯、法兰克福、香港和马德里——在产出与人才之间发挥桥梁作用，汇集庞大的技能型劳动力、跨国公司总部和广泛的国际连通性。先锋市场代表下一个梯队，是一个由艾哈迈达巴德、印第安纳波利斯、拉斯维加斯、墨西哥城、波尔图和圣保罗等城市组成的多元群体，有望从溢出效应和可负担性压力中受益。

场所品质成为决定性因素

随着创新以更大规模扩展到更多城市，基于场所的属性已成为吸引人才和企业租户的核心。选址决策日益精细化，不仅在城市或工作场所层面进行评估，还细化到建成环境层面。兼具强烈场所感、完善配套设施和良好可达性的微观区位脱颖而出，尤其是在增长较慢、存在结构性空置且企业净扩张有限的成熟市场中。创新与地点之间的关系在新兴片区中显而易见。亚特兰大中城的科技广场作为计算技术的教育和研究锚点，位于日益密集的城市核心区内。新加坡的裕廊湖区和香港的新田展示了面向先进制造和研发的城市扩展，与早期开发相比，更加强调可持续性、混合用途、开放空间和设计。在柏林，西门子城广场正在将一个76公顷的前工业用地改造成一个专注于人工智能和数字出行的混合用途社区。在韩国，首尔郊区的龙仁正在围绕一个占地4.2平方公里、投资超过84亿美元的半导体集群进行开发。

办公空间供应滞后于需求研究中最具影响的结构性缺口之一，涉及机构级优质办公空间的供应。自2020年以来，全球仅11%的办公空间竣工，而在旧金山湾区及各锚点城市，这一比例降至约9%。学术型、连接型和欢迎型市场也报告称，同期建成的空间占比为个位数。

主要例外是印度和中国由外商直接投资驱动的建设。在海得拉巴、班加罗尔、广州、浦那和上海，超过30%的核心供应是在2020年之后交付的。需求驱动的建设帮助印度市场维持了相对较低的空置率：班加罗尔办公空置率在2024年达到13.9%的峰值后降至10.5%。出租率走势因类别而异。汽车和工程市场相对于疫情前水平分别录得13.2%和4.0%的净出租率增长，而若干成熟类别总体上仍比此前高点低1.0%至2.0%。由此产生的对有限优质空间存量的竞争，已将锚点城市的优质租金平均推高至每平方米1,280美元以上，强化型城市最高可达每平方米837美元。在先锋城市，顶级租金平均约为每平方米324美元。

国际影响

创新的分散化对全球经济和跨境商业战略产生直接影响。曾在少数枢纽集中运营的公司，如今面临更广泛的可选地点，每个地点都有不同的成本结构、人才储备、连通性和监管环境。这种复杂性提升了严谨的选址分析和长期租约规划的价值。对于国际贸易和投资而言，这一趋势强化了外国直接投资作为一种渠道的重要性，生产能力、研究能力和技能型就业通过这一渠道得以分布。印度和中国市场中建设活动的集中表明，投资流能够相对迅速地转化为实体产能，而更成熟的市场则面临根源于规划、土地供应和施工能力的制约。技术竞争也受到影响。半导体制造、人工智能基础设施和先进硬件生产需要专业机构与资金池的集聚，以及更完善的互联互通。德国、韩国、新加坡和香港专门区域的出现，反映出政府努力将产业政策与城市发展相协调。能源安全、电网容量和气候政策日益与这些决策相互交织，因为数据密集型产业对电力和水基础设施提出了巨大需求。

在全球治理层面，这一转变提出了关于区域合作和多边机构如何支持跨境基础设施融资、技能流动和监管协调的问题。争夺流动人才的城市还必须权衡住房可负担性、移民政策和公共服务能力，这些问题如今已成为城市经济战略的核心。## 战略视角

对政策制定者而言，这些研究结果表明，场所品质是一种经济基础设施。土地利用效率、交通连通性、住房供应以及非住宅活动的密度共同决定了一座城市能否将创新活动转化为持续增长。城市更新和混合用途开发正日益被视为竞争力的工具，而不仅仅是规划事务。

对企业租户而言，实际影响在于，在紧张的市场中，决策周期正在压缩。由于几个锚点城市的优质物业空置率处于个位数，租户面临的选择更少，对合适空间的竞争更激烈，而在选址时，灵活性和环境质量比单纯的表面成本更具分量。对投资者而言，租金的分化——从锚点市场每平方米超过1,280美元到先锋城市约324美元——表明定价权集中在供应最为受限的地方。研究中所述的供应不足并不局限于核心办公空间，还延伸至配套住房和机构资产，这意味着投资机会可能既存在于旗舰开发项目，也同样存在于支撑性基础设施之中。

对新兴市场政府而言，机会在于分阶段推进。那些将审慎的片区规划、可靠的基础设施和机构锚点结合起来的城市，或许能够吸引原本会流向成熟枢纽的活动，但前提是具备执行能力和融资条件。

未来展望

在未来三到十年里，创新地理格局很可能仍将处于变动之中。人工智能投资预计将直接影响区位决策，既通过其对专业设施的需求，也通过其对现有产业生产率与空间需求的影响。人工智能能力与深厚的资本市场及研究机构在同一地点集聚，可能会强化数量有限的集群，同时在别处催生新的专业化方向。

全球经济状况将决定变化的步伐。融资成本上升和增长前景不明可能使投机性开发放缓，拉大能够提供优质空间的能源转型和气候政策增添了另一个维度。围绕可持续性要求、电网容量和混合用途原则设计的区域，可能比传统商业园区更能抵御未来的监管和环境压力。数字化转型将允许更分散的工作形式，但研究证据表明，对于高价值创新活动而言，与机构和资本的物理邻近性仍然具有决定性作用。

全球治理和国际合作将在边际层面而非总体层面发挥作用。支持基础设施融资、技能认定以及跨境数据与研究合作的机制可以加速新集群的形成，而贸易和技术规则的分裂则可能使其放缓。

结论创新正在扩大其地理版图，但分布并不均衡。资本与人才的厚度仍集中在少数成熟城市，而人口与企业动能则正向更大范围的一批强化型、欢迎型和专业化生产市场转移。决定性因素越来越是地点本身：建成环境的质量、连通性与密度，以及城市以匹配需求的速度提供工作空间、住房和基础设施的能力。

对政府、企业和投资者而言，这意味着长期竞争力将更少取决于高调定位，而更多取决于执行力——城市能否有效地将创新活动转化为持久的经济能力，以及能否可信地承载随之而来的人口与企业。

关键要点- 创新已分散至多层级城市体系，而非集中于单一主导中心。

• 湾区及八个锚定市场在2025年创造了12.8万亿美元的产出，并在三年内吸引了近7700亿美元的风险投资和780亿美元的外商直接投资。
• 强化型城市的净移民数量是湾区及锚定城市的3.8倍；欢迎型市场在三年内的净移民率达到5.2%。
• 自2020年以来，全球仅11%的办公空间建成，在锚定市场降至约9%，导致巴黎的优质空置率为0.9%，伦敦为1.2%。
• 锚定城市的优质租金平均超过每平方米1,280美元，强化型城市最高达837美元，先锋市场约为324美元。
• 印度和中国在建筑活动方面表现突出，自2020年以来，海得拉巴、班加罗尔、广州、浦那和上海的核心供应交付量超过30%。
• 专注于人工智能的基于地点的片区，半导体和混合用途开发正在柏林、首尔、新加坡、香港和亚特兰大兴起。
• 长期竞争力将取决于城市能否有效地让土地利用、基础设施、住房和人才政策与创新需求相协调。## SEO 关键词

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来源

• JLL，“创新驱动场所，场所驱动创新——创新地理 2026”，2026年3月31日：https://www.jll.com/en-us/insights/innovation-geographies